'Ako se radi o luksuznim nekretninama, mi smo definitivno prvi izbor'

Svijet nekretnina uvijek je bio atraktivan, a posljednjih godina to posebno dolazi do izražaja s obzirom na veliki rast cijena, brojne novogradnje i sve veći interes stranaca za kupnju kuće ili stana u Hrvatskoj. S jedne strane to je prilika investitorima, s druge iznajmljivačima i onima koji to žele postati, a s treće agentima za nekretnine. Čini se da su je svi iskoristili.

U Istri je situacija dodatno oplemenjena velikim brojem kuća za odmor, ali i dobrom prodajom zemljišta. Biti agent u Istri stoga je zanimljiv posao, pogotovo sada kad se u priču uključila i Vlada brojnim zakonskim izmjenama vezanima za nekretnine.

O ovim i srodnim temama, kao i posebnostima tvrtke koju vodi, jedne od najpoznatijih hrvatskih agencija, Euroville, razgovarali smo s direktoricom Dinom Serdarušić.  

- S obzirom na veliki rast cijena posljednjih godina, u Hrvatskoj sada imamo jako puno agencija za nekretnine. Po čemu se Eurovilla razlikuje od drugih?

- Po tome što smo mi prva agencija profilirana jasno na luksuzne nekretnine te smo već više od 20 godina u vrhu naše djelatnosti. Prepoznati podjednako od domaćih i stranih klijenata, uvijek smo prvi izbor ako se radi o takvim nekretninama. Imamo najbolje licencirane agente, u čiju edukaciju ulažemo jako puno, te smo brend za koji malo tko ne zna ako je ikad tražio nekretninu za najam ili prodaju. Prednjačimo u ekskluzivnoj ponudi suvremenih projekata, najzastupljenija samo hrvatska agencija na inozemnom tržištu, naša ponuda nekretnina i broj zadovoljnih klijenata su uvjerljivo vodeći na domaćem tržištu.

- Spomenuli smo rast cijena nekretnina koji gledamo već godinama. Je li on dosegao svoj vrh, ili se očekuje daljnji uspon?

- Pad cijena je zasigurno nešto sto mnogi priželjkuju, ali relevantni stručnjaci jasno preciziraju da je tržište stabilno u većem dijelu zemlje i da će se neke veće promjene, ako ih uopće i bude,  događati postupno. Vjerojatniji ishod za 2025. godinu je stabilizacija cijena, a ne nagli pad istih, osobito zbog velike potražnje za nekretninama na popularnim lokacijama. To vodi do zaključka da će kvalitetne nekretnine na atraktivnim lokacijama zadržati visoku cijenu, dok bi se korekcije mogle dogoditi na manje popularnim lokacijama ili starijim nekretninama u urbanim sredinama.

- Što je uopće dovelo do tolikog rasta cijena? 

- Hrvati ulaganje u nekretnine vide kao oblik štednje. Više od 40 posto stambenog fonda u RH ne služi za stanovanje. Tu prednjači Ličko-senjska županija unutar koje 51 posto stanova ne služi za stanovanje. Slijede je Zadarska s 43.1 post te Istarska županija s 42 posto. Osim što turizam smanjuje stambeni fond, velik utjecaj imaju i strani kupci. Strani investitori kupnju uglavnom financiraju gotovim novcem. To je ujedno i jedan od razloga što su gotovinske transakcije zastupljene u čak 55 posto kupnji nekretnina u Hrvatskoj. Uz veću potražnju od ponude, ove cijene posljedica su i energetske krize te povećanih cijena građevinskog materijala.

- Koliko će na tržište nekretnina utjecati uvođenje poreza ne nekretnine, povećanje paušala za iznajmljivače i stroži uvjeti da bi se uopće postalo iznajmljivač?

- Građani bi mogli osjetiti negativan ekonomski učinak novog poreza, koji proizlazi iz mogućeg povećanja cijene kratkotrajnog i sezonskog najma stambenih prostora. Naime, kako bi kompenzirali iznos poreza koji će morati platiti, najmodavci takvih stambenih objekata u cijenu najma mogli bi početi uračunavati i porez, što u tom slučaju za posljedicu ima povećanje cijena za najmoprimca. U slučaju povećane ponude nekretnina za stanovanje i najam, ekonomske učinke mogle bi osjetiti i agencije koje posreduju u kupoprodaji nekretnina. Potražnja za uslugama agencija mogla bi porasti. S većim obujmom posla mogli bi biti suočeni i procjenitelji, geodeti, pravnici, javni bilježnici te drugi stručnjaci čije su usluge nužne u postupku kupoprodaje nekretnine. Nedvojbeno je da većina građana neće blagonaklono gledati na uvođenje poreza na nekretnine jer se njime zadire u privatno vlasništvo. Iako se porez na nekretnine može pronaći u mnogim razvijenim zemljama, ne treba s uma smetnuti činjenicu da je standard života u takvim državama često znatno bolji nego u Hrvatskoj, pa porezni obveznici u takvim zemljama mogu lakše podnijeti porezni teret.

- Po čemu se tržište nekretnina u Istri razlikuje od ostalih dijelova Hrvatske?

- Istra je jedna od najatraktivnijih regija na tržištu nekretnina. Neke od zanimljivosti koje možemo reći vezano za Istru jesu da otprilike 70 posto kupaca čine domaći klijenti, ostatak su stranci. Nekretnine u Istri uglavnom se kupuju gotovinom, takav oblik transakcija je nekih 76 posto. Lokacije uz obalu su najatraktivnije, a Rovinj, Poreč i Pula su najtraženiji gradovi. Jedna značajna razlika i zanimljivost je ta što je Istra iznimno popularna pri kupnji poljoprivrednih zemljišta i građevinskih zemljišta, što je indikator da klijenti imaju želju i mogućnosti sami graditi, odnosno pokretati poslove. Stranci tradicionalno nekretnine kupuju za odmor, dok domaći klijenti za stanovanje. Po tome nema neke značajne razlike u odnosu na druge dijelove Hrvatske.

- Kakve su cijene u Istri u odnosu na ostale regije, i koliko se cijene razlikuju unutar Istre?

- Istra i Kvarner prednjače po visini troškova stambenog prostora. U Istarskoj županiji kvadrat stana doseže cijenu od 3.517 eura. Porast je to od 7.1 posto u odnosu na prethodnu godinu. Primorsko-goranska županija slijedi s cijenom od 3.500 eura po kvadratu, što je najveći postotni rast - 12 posto. Na jugu Hrvatske situacija je slična - prosječna cijena kvadrata u Splitsko-dalmatinskoj županiji iznosi 3.490 eura, dok je u Zadarskoj 3.390 eura. Ni glavni grad nije iznimka - u Zagrebu prosječna cijena kvadrata stana iznosi 3.071 euro. O nekim razlikama unutar same Istre teško je govoriti jer je ponuda samih stambenih prostora iznimno raznovrsna. Teško je raditi prosjeke kad s jedne strane imate modernu vilu od milijun eura, a s druge strane stan u stambenoj zgradi od 50 kvadrata iz 1975. godine. 

- Prošlo ljeto se dosta pisalo o tome da se, naročito u Istri, pretjeralo s izgradnjom kuća za odmor i da su mnoge ostale prazne, te se zbog toga i jako puno njih prodaje. Kakva su vaša iskustva?

- Iskustva su vrlo pozitivna. Kolege iz Istre bilježe odlične rezultate. Prepoznati smo kao vrhunska agencija, te samim time privlačimo ozbiljne kupce. Bilježimo visok broj realizacija i relativno kratko vrijeme u kojem do njih dolazi.

- Eurovilla je prva u Hrvatskoj u segmentu luksuznih nekretnina. Koje osobine mora nekretnina ispuniti da bi se smatrala luksuznom?

- U konačnici, iako postoje uobičajene karakteristike povezane s luksuznim nekretninama - kao što su cijena, lokacija, kvaliteta gradnje, vanjsko i unutarnje uređenje, materijali korišteni za gradnju,  ponuđene pogodnosti, pitanje privatnosti, popratni sadržaji, sustavi pametnog doma, teretane, bazeni  - definicija onoga što čini "luksuz" može uvelike varirati ovisno o osobnim preferencijama i regionalnim preferencijama i tržišnim uvjetima. 

- Koje su prosječne cijene luksuznih nekretnina u Hrvatskoj?

- Teško je reći koje su prosječne cijene za luksuzne nekretnine i koje su luksuzne nekretnine. Ako uzmemo u obzir da su cijene nekretnina narasle, onda bi za stambene jedinice cijena po m2 u Zagrebu za luksuznu nekretninu iznosila od 5.000 eura na više. Ako gledamo ukupnu vrijednost stana, mislim da su to stanovi od 800.000 eura na više.

- Kako Istra stoji s luksuznim nekretninama, koliko ih ima i koje su im cijene?

- Istra, pitoreskna regija u Hrvatskoj, postala je sve popularnija među klijentima zbog svojih prekrasnih krajolika, bogate kulturne baštine i povoljnih životnih uvjeta. Regija privlači raznoliku klijentelu, uključujući lokalne kupce, iseljenike i međunarodne ulagače, koji traže kuće za odmor ili stalna prebivališta. Privlačnost Istre nije samo u njezinoj prirodnoj ljepoti već i u pristupačnosti u usporedbi s drugim europskim destinacijama. 
U Istri postaji značajan broj nekretnina i to mahom onih luksuznih.  Mi ih u ponudi imamo zbilja dosta. O prosijeku cijena je opet teško govoriti kao i pojmu luksuza koji je relevantan. Ono što je nekom luksuz, nekom drugom može biti sasvim prosječno. Pogled na luksuzne nekretnine je dosta subjektivan. Ono to je objektivno je da je naša ponuda zbilja bogata i ako tražite modernu vilu uz more ili tradicionalnu starinu u unutrašnjosti, spremno odgovaramo na Vaše potrebe.

- Kupuju li Istrijani nekretnine van Istre i na kojim područjima najviše?

- Istrijani su tradicionalno vezani za svoje područje, i gravitiraju uglavnom ostanku u Istri, budući da je Istra najrazvijenija regija u Hrvatskoj, gdje je kvaliteta života nekoliko puto bolja nego u ostalim dijelovima Hrvatske. Ako kupuju van Istre, najčešće se radi o Zagrebu, u kojem je, kao političkom, gospodarskom i administrativnom središtu, je uvijek zgodno imati stan. Tako da ako kupuju, radi se uglavnom o stanovima u stambenim zgradama novije gradnje.

- Ako okrenemo priču - tko najviše kupuje nekretnine u Istri?

- Klijenti nekretnina u Istri obuhvaćaju raznoliku skupinu, od lokalnog stanovništva koje traži nove domove do međunarodnih investitora koji traže profitabilne prilike. Kombinacija lifestyle pogodnosti i profesionalne agencijske podrške čini ovu regiju privlačnim zborom za različite vrste kupaca. Klijenti su zbilja raznoliki. Od stranaca tu su uglavnom na vrhu susjedi iz neposredne blizine: Austrijanci, Slovenci i Talijani, ukoliko se radi o kupnji nekretnine za odmor.

- Kakav je posao agenta za nekretnine?

- Ukratko, posao agenta za nekretnine obuhvaća zastupanje klijenata u transakcijama, provođenje istraživanja tržišta, učinkovito oglašavanje nekretnina, pregovaranje o poslovima, upravljanje administrativnim zadacima vezanim uz zatvaranje, umrežavanje za stvaranje potencijalnih klijenata i kontinuirano obrazovanje za poboljšanje njihovih vještina. Posao je zahtijevan jer traži potpunu posvetu. Teško je pričati o slobodnom vremenu. Gotovo uvijek trebate biti dostupni. 

- Često se govori da agenti dobro zarađuju. Je li to istina?

- Ako ste dobri u agentskom poslu, lako je prepoznati kvalitetu i od strane šefova i klijenata. Agentski posao je isplativ ako uložite puno vremena u materiju kojom se bavite. Financijski aspekt je zbilja privlačan ako ste se spremni potpuno posvetiti poslu. Koliko radite, toliko ćete i zaraditi. Nema nekog medijana o kojemu možemo pričati, jer se radi o novcu koji se zarađuje kroz provizije. Posao je specifičan. Start je težak, ali kad dođete do razine da ste prepoznati od relevantnih skupina klijenata, može se zaraditi jako, jako dobro.

- Kakva je vaša prognoza za idućih desetak godina na tržištu nekretnina, kako u Istri, tako i u cijeloj Hrvatskoj?

- Teško je prognozirati budući da smo svjedoci brojnim nepredviđenim geopolitičkim zbivanjima iz dana u dan, ali ako ostane povoljna situacija kako za investitore, tako i za klijente, ne bismo trebali svjedočiti nekim velikim oscilacijama na tržištu, sto se tiče ponude i potražnje. Ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj je tradicionalno i postojano i ne vidim razloga da bi taj trend mogao opasti. Sto se tiče inozemnih klijenata, vjerujem da će Hrvatska rasti kao sve popularnija zemlja u kojoj se može kupiti vrhunska nekretnina po ipak nešto povoljnijoj cijeni od susjednih mediteranskih zemalja. Hrvatska je sigurna, lijepa i čista zemlja. Ako ti parametri ostanu relevantni, a vjerujem da hoće, dosta smo pozitivni i optimistični sto se tiče idućih 10 godina.