Istražili smo kako je bivše dječje odmaralište u Savudriji na neviđen način postalo apartmansko carstvo

Ilegalna gradnja, moguće krivotvorenje dokumenata da bi se ona legalizirala, čudnovat upis vlasništva. Sve se ove radnje vežu uz atraktivnu nekretninu u Savudriji s neometanim pogledom na more, koja je nekada bila dječje odmaralište, a pravo njenog korištenja uz naknadu imala je poznata slovenska Tovarna koles Rog, dok je u zemljišnim knjigama bila upisana kao društveno vlasništvo. Situacija se naglo mijenja 26. ožujka 2001. kada Rog nekretninu prodaje bivšem slovenskom parlamentarnom zastupniku, danas pokojnom Leu Šešerku. On, pak, osniva tvrtku Domicilium, koja je imala sjedište u Višnjanu, a danas u Zagrebu i čiji je vlasnik trenutno slovenska tvrtka Okar, preko koje upravlja bivšim dječjim odmaralištem, odnosno Villom Annom, kako joj je naknadno nadjenuto ime. Iako s tom tvrtkom uporno pokušava uknjižiti vlasništvo na nekretnini, istarski mu sudovi taj prijedlog odbijaju uz obrazloženje da ugovor iz 1959., na koji se Domicilium poziva, nije bio kupoprodajni zbog čega Tovarna Rog, pa tako ni Domicilium nisu mogli steći pravo vlasništva.

No, Općinski sud u Pazinu, iako je do tada u nekoliko navrata odbio prijedlog Domiciliuma, prije nešto više od godinu dana ipak dopušta uknjižbu prava vlasništva toj tvrtki. Nejasno je kako je sud odjednom promijenio mišljenje, budući da je jedno ranije odbijanje potvrdio i Županijski sud u Puli, koji u presudi, između ostalog, navodi: „Kada se sagledaju svi provedeni dokazi i sve utvrđene činjenice, proizlazi da je sud prvog stupnja osnovano zaključio kako konkretna isplata (misli se na ugovor iz 1959., op. n.) nije imala značaj plaćanja kupoprodajne cijene, pa to slovensko poduzeće (Tovarna Rog, op. n.), neovisno što su predmetne nekretnine procijenjene u vrijednosti njegovog kapitala temeljem ugovora Republike Hrvatske i Republike Slovenije, nije mogao steći pravo vlasništva na predmetnim nekretninama, a niti to pravo prenijeti na tužitelja (tvrtku Dimicilium, op. n.).“ Da pojasnimo, Ugovorom između Hrvatske i Slovenije propisano je da fizičke i pravne osobe jedne ugovorne stranke, koje su stekle pravo vlasništva i druga stvarna prava na nekretninama i pokretninama na teritoriju druge ugovorne stranke, imaju na teritoriju te ugovorne stranke jednaku pravnu zaštitu pred sudovima i drugim državnim tijelima kakva je zajamčena domaćim fizičkim i pravnim osobama te da se pod pravom vlasništva smatraju i prava korištenja, upravljanja i raspolaganja stečena na sredstvima u društvenom vlasništvu naplatnim putem.

Općinski sud u Pazinu 2021., odbijajući prijedlog Domiciliuma za upis u zemljišne knjige vrlo jasno zauzima stav: „Iz ugovora u spisu razvidno je da su nekretnine 39 ZGR., 40 ZGR. i 97/1 k.o. dodijeljene Rog Tovarna koles Ljubljana, a ugovor od 27. svibnja 1959. godine ne može se smatrati kupoprodajnim ugovorom. Dakle, sukladno ugovoru između Republike Hrvatske i Republike Slovenije, sud je ocijenio da upisani korisnik u zemljišnoj knjizi predmetnu nekretninu nije stekao naplatnim putem.“ Stoga još više čudi lanjska odluka Općinskog suda u Pazinu koja ide kontra svih ranijih tumačenja.

Iz odgovora koji nam je dostavila nova direktorica Domiciliuma, ljubljanska odvjetnica Sonja Dolinar, čiji je partner u zajedničkom odvjetničkom uredu Tomaž Šešerko, vjerojatno u srodstvu s pokojnim Leom, proizlazi da ugovor iz 1959. prvotno uopće nije bio priložen uz prijedlog o upisu u zemljišne knjige te da je njegovim naknadnim dostavljanjem pazinski sud promijenio mišljenje. „Rješenje o upisu Općinskog suda u Pazinu od 28. srpnja 2023. na temelju navedenog ugovora od 12.listopada 1959. u točki 5. izričito utvrđuje da je nositelj uporabe (tvornica bicikala ROG Ljubljana) dobio Vilu Lota (bivši naziv današnje Ville Anne) na trajno korištenje uz naknadu od 4.000.000 dinara, s obvezom obnove zgrade i prostora oko zgrade te samog pristupa na parceli, koja je zajedno sa zgradom dana na trajno korištenje“, ističe Dolinar. No, taj je argument vrlo upitan, budući da se ugovor iz 1959. spominje i u ranijim presudama koje nisu išle na ruku Domiciliumu, kao što je već spomenuta presuda Županijskog suda u Puli. Problem je jedino što se datumi ne poklapaju, pa tako sud u ranijoj odluci spominje ugovor iz svibnja 1959., a naknadno se govori o kupoprodajnom ugovoru iz listopada iste godine.

Što se tiče Grada Umaga - dileme nema, Domicilium se ni na koji način nije mogao upisati kao vlasnik bivšeg dječjeg odmarališta. „Trgovačko društvo Domicilium podnosi 2004. godine tužbeni zahtjev temeljem kojeg se želi upisati kao vlasnik predmetnih nekretnina. Tužbeni zahtjev temelji između ostalog i na ugovoru od 12. listopada 1959. godine, a prvostupanjski sud jasno navodi da se ne radi o ugovoru o prodaji, već o ugovoru o uspostavi ograničenog stvarnog prava uz naknadu, te je stoga tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan. Takav stav presudom od 14. prosinca 2015. potvrđuje i Županijski sud u Puli, te opetovano ističe kako se temeljem predmetnog ugovora nije moglo steći pravo vlasništva na predmetnim nekretninama. Imati legalnu nekretninu, a ne biti njezin vlasnik, neprihvatljivo je, pa tako Domicilium d.o.o. nastavlja ples kroz sustav hrvatskog pravosuđa i podnosi prigovor na Rješenje Općinskog suda u Pazinu, zemljišnoknjižnog odjela Buje od 19. listopada 2021. godine, a koji se prigovor prihvaća i predmetno Rješenje preinačuje. Pa tako preinakom od srpnja 2023. godine, a temeljem ugovora od 12. listopada 1959. godine (za koji su jasno Općinski i Županijski sud isticali da nije i ne može biti temeljem uknjižbe prava vlasništva) predlagatelj postaje vlasnikom nekretnina na kojima se nalazi nezakonito legalizirana građevina. Pretpostavka je da sutkinja koja je preinačila predmetno rješenje nije niti imala saznanja o dosadašnjim presudama, jer bi u suprotnom bilo teško razumjeti i objasniti takvu odluku“, ističu u Gradu.

No, nije samo pitanje vlasništva ono što je kontroverzno u ovom slučaju. Najviše bode u oči činjenica da je tvrtka Domicilium ilegalno nadograđivala Villu Annu te izgradila pomoćnu zgradu i bazen, sve nakon posljednjeg vala legalizacije iz 2011. Nemali problem je što je Domicilium to naknadno legalizirao, iako bi takvo što teško učinio i najbolji iluzionist. A za to krivca valja tražiti u Gradu Umagu koji je 2017. izdao rješenje o legalizaciji. Te katastrofalne pogreške svjestan je i gradonačelnik Umaga Vili Bassanese koji za naš portal kaže da će se Grad boriti da ispravi nemar jednog svog djelatnika i da istjera pravdu do kraja. Nije tu riječ ni o kakvoj naknadnoj pameti, već je Grad vrlo brzo reagirao nakon što je postalo jasno da je jedan njegov referent napravio kardinalnu pogrešku i podnio kaznenu prijavu protiv Šešerka, svog referenta i nezavisnog vijećnika Gorana Galovića, čija je tvrtka Galović inženjering izradila snimak izvedenog stanja nelegalno dograđenog objekta, na osnovu kojeg je i izdano rješenje o legalizaciji.

No, ta je prijava odbačena uz obrazloženje: „Što se tiče kaznenog djela ovjere neistinitog sadržaja u pokušaju, iz čl. 281. st. 1. KZ/11, u vezi s čl. 34. KZ/11, koje se pripisuje I-osumnjičenom po prijavi podnositelja od 24.2.2021. (prva prijava), ističemo da nije moguće dovesti nadležno tijelo u zabludu (u ovom slučaju upravno tijelo podnositelja prijave), ako isto ima mogućnost provjeriti informacije, navode i podatke kojima bi ga netko pokušao dovesti u zabludu. Za izdavanje odgovarajuće odluke, naime, odgovorno je nadležno tijelo kao tijelo koje vodi postupak, koje ima mogućnost i dužnost provjeriti i utvrditi sve točne podatke, odnosno činjenice koje su važne za izdavanje meritornog rješenja.“

Drugim riječima, Državno odvjetništvo smatra da Grad Umag nije smio i mogao biti doveden u zabludu, već je trebao provjeriti sve činjenice i odmah reagirati. Ali što se tiče Bassanesea, za reakciju nikad nije kasno. Iz Grada Umaga, naime, poručuju: „Gradonačelnik je naložio da se provede nadzor nad zakonitosti predmetnog Rješenja o izvedenom stanju. Da je predmetno Rješenje nezakonito, potvrdilo je i Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine i to isključivo jer je 'osoba koja je vodila navedeni postupak i potpisala rješenje o izvedenom stanju bila dužna utvrditi navedene okolnosti'. Po dovršetku postupka poništenja Rješenja o legalizaciji nelegalno izgrađeni dio građevine bit će proslijeđen nadležnoj građevinskoj inspekciji na postupanje.“

U međuvremenu je i resorno ministarstvo dostavilo svoje mišljenje u kojem je nedvosmislenog stava da je sporno rješenje o izvedenom stanju bilo, kako navode, svakako nezakonito. „Nedvojbeno je utvrđeno da je nakon snimanja karte dof5/2011 predmetna zahtjevna zgrada rekonstruirana na način da su novoizvedeni balkoni (s obje strane glavnog ulaza u zgradu) na jugozapadnom pročelju predmetne zgrade na razini prizemlja i potkrovlja te da su rekonstruirani otvori – prozori u potkrovlju s novoizvedenim krovnim kućicama“, opisuju zahvate.

I dok je u Gradu pokrenut postupak poništenja legalizacije, ni u Domiciliumu ne sjede skrštenih ruku. Iako direktorica Sonja Dolinar ni u jednom trenutku ne pokušava demantirati da je ta tvrtka u Savudriji ilegalno gradila i dograđivala, poručuje, prema našem tumačenju, da je vuk već odavno pojeo magare.

„S obzirom na vašu tvrdnju da je nadležno ministarstvo za pravo Općini Umag (stalno navodi Općina umjesto Grad, op. n.), napominjem da iz Rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 12. veljače 2024. proizlazi upravo suprotno. Navedena odluka ukida rješenje Općine Umag, Upravnog odjela za komunalne usluge i prostorno planiranje od 29. prosinca 2020. o poništenju rješenja o izvedenom stanju i o odbijanju zahtjeva prihvaćenog u obnovljenom postupku legalizacije. Dio te odluke izričito navodi da je Općina Umag donijela rješenje o legalizaciji koje je postalo pravomoćno, zbog čega je, u skladu s čl. 13. Zakona o upravnim postupcima (načelo zaštite stečenih prava stranaka) i ustavno zaštićenim pravom na vlasništvo, vlasnik nekretnine stekao pravo zadržati izgrađeno čak i u slučaju nezakonite gradnje dijela nekretnine. Napominjem osobito važne dijelove te odluke koji su vam bili prešućeni. Nadležno ministarstvo utvrdilo je ozbiljne povrede pri donošenju odluke Općine Umag. Prva se odnosi na to da upravno tijelo odluke uopće nije dostavilo vlasniku nekretnine, iako se očito odnosi na prava i obveze vlasnika nekretnine. Dodatno, upravno tijelo nije sastavilo zapisnik o inspekcijskom pregledu već samo jednostrani službeni zapis, što je ministarstvo ocijenilo kao očitu nezakonitost. Još važnije za vaše razumijevanje predmeta i u interesu javnosti je dio te odluke u kojem nadležno ministarstvo navodi da je u upravnom spisu zabilješka od 21. rujna 2020. u kojoj je službena osoba, potpisnik osporene odluke, zapisala da će po nalogu gradonačelnika Općine Umag biti donijeto rješenje o poništenju odluke o legalizaciji. Ministarstvo upozorava da je, u skladu s odredbama Zakona o općem upravnom postupku (ZOUP) i propisima o unutarnjem ustroju i sastavu prvostupanjskog upravnog tijela, službena osoba ta koja je ovlaštena voditi predmet i dužna odlučivati samostalno i objektivno te nepristrano i zakonito riješiti upravni predmet, bez utjecaja i pritisaka, a takvo postupanje predstavlja ozbiljnu povredu zakona i odgovornost za takav utjecaj.“

Bez obzira što je očito svima jasno da do legalizacije nije smjelo doći i da je upitno kako je uopće Domicilium uknjižio pravo vlasništva u zemljišnim knjigama, sve ove godine bivše dječje odmaralište toj tvrtki služi za apartmanski biznis. Valjalo bi sada vidjeti je li moguće dovesti u pitanje i rješenje o kategorizaciji koje je Ured za turizam - ispostava Buje izdalo još u listopadu 2001., to jest puno prije no što je Domicilium započeo sa svojim građevinskim marifetlucima. U svakom slučaju, Domicilium svojih, kako sami navode, 11 apartmana u Savudriji uredno reklamira na platformi Booking, dok se direktorica Dolinar čudi što se gradonačelnik Umaga miješa u vlasništvo nad nekretninom te su njegovi motivi za nju upitni, a ponašanje Bassanesea „očito pristrano i nezakonito“. S druge strane, iz Grada Umaga zaključuju: „Nemar referenta koji je vodio postupak izdavanja Rješenja o izvedenom stanju, uz manjak dužne pažnje sutkinje koja je vodila zemljišnoknjižni postupak, za trgovačko društvo Domicilium pravi su zgoditak. Zgoditak od otprilike nekoliko tisuća eura tjedno.“ Misle pritom naravno na prihod od iznajmljivanja apartmana, na što se na kraju sve i svodi.