Ivošević: 'Ako ovako nastavimo, počet će obrnuti proces - osiromašenje'

O prevelikom broju kuća za odmor u Istri počeli su pisati i nacionalni mediji. Ovih se dana primjerice spominje podatak o čak 500 kuća na Poluotoku koje su bile dostupne na servisu Airbnb za tjedan od 27. srpnja do 3. kolovoza. A to je, kao što je poznato, vjerojatno najatraktivniji tjedan za hrvatski turizam u cijeloj godini. 

Nažalost, u ovom trenutku je nemoguće izračunati kakva je točno statistika popunjenosti kuća za odmor u Istri. Naime, kako pojašnjava direktor Turističke zajednice Istarske županije Denis Ivošević, e-visitor ne razlikuje kuće od apartmana, odnosno jedno i drugo ulazi u rubriku privatni smještaj.

No da je kuća previše, to je očigledno i bez statistike.

"Potražnja za kućama za odmor na razini Europe ima svoje limite, kao i svaki drugi smještaj", ističe Ivošević, koji smatra da kuće za odmor nisu najveći problem, odnosno povezuje ih s prekomjernom izgradnjom u svrhu turizma općenito, kao jednim od najvećih problema s kojima se Istra susreće. Ili će se tek susresti.

Po njegovom mišljenju, najviše izazova, pa i nelogičnosti, trenutačno generira nekomercijalni smještaj, odnosno druge kuće i vikendice, čiji je broj i najviše rastao. Potom je to komercijalni smještaj u obliku apartmana u višestambenim jedinicama u stambenim zonama, pa komercijalni smještaj u obliku soba u višestambenim jedinicama u stambenim zonama. Tek onda ostali, a među njima i kuće za odmor.

"Prekomjerna gradnja dovodi do masovnog turizma, a masovni turizam do prekomjernog turizma. Sve to skupa pak vodi prema urušavanju gospodarskog rasta i imidža destinacije. Svima je poznat scenarij kojeg smo prije više od 30 godina pratili u Španjolskoj, Italiji i drugdje, a to je monetizacija atraktivnog zemljišta, odnosno bujanje nekretninskog biznisa. S obzirom na naše prirodne ljepote, bilo je logično očekivati da ćemo i mi u određenom trenutku postati atraktivni", ističe Ivošević.  

Dakle, nekretnine u Istri postale su vrlo tražena roba, ili kako kaže Ivošević, kreirana je groznica nekretninskog biznisa.

"Do tu je situacija legalna, čista i poželjna. Investicije u građevinarstvu, a posebno turističkog karaktera, itekako su bitne, no nemaju sve investicije jednak multiplikativni učinak na širu društvenu zajednicu. Nije isto graditi hotele, resorte ili pojedinačne višestambene jedinice", kaže Ivošević.

Problem nastaje, dodaje, ako ne postoji mjera koja će odrediti kvalitativne i kvantitativne kriterije gradnje. Ukoliko ti kriteriji nemaju limite, ne podržavaju dobrobit i prosperitet prvo za lokalno stanovništvo, pa onda za sve ostale. 

"Ukoliko u tom procesu negativne konotacije postaju sve jače i nadjačaju one pozitivne, motor koji je proizvodio prosperitet se okrene naopako i započinje obrnuti proces koji proizvodi urušavanje, odnosno osiromašenje. Navedeni proces nije održiv, nije odgovoran, nije otporan, te već na srednje staze nema opravdanost te dovodi do trivijalizacije destinacije u svakom pogledu", kaže Ivošević i napominje da je trenutačna struktura smještajnih kapaciteta u Istarskoj županiji izrazito nepovoljna i u koliziji s vizijom Istre kao održive i odgovorne destinacije.

"Istra je u 2023. godini stigla vrlo blizu kapacitetu registriranih postelja od 500.000. To je dva i pol puta više nego stanovništva. Ako izuzmemo 52.600 postelja u hotelima te 122.500 u kampovima, sve ostalo ulazi u segment privatnog smještaja kojeg dijelimo na komercijalni i nekomercijalni. I jedan i drugi pojedinačno su nadmašili kapacitet postelja u kampovima. Komercijalni privatni smještaj raspolaže s 143.000 osnovnih postelja plus 25.740 pomoćnih, što iznosi ukupno 168.740, dok nekomercijalni privatni smještaj ima 125.740 osnovnih postelja plus 17.490 pomoćnih, ukupno 143.320", kaže Ivošević.

Brojke pokazuju da je intenzivan rast privatnog smještaja najočitiji posljednjih 10 godina. Svake godine smo stavljali u funkciju oko 13.000 novih postelja. 

"Za svaku destinaciju na svijetu tako rapidna dinamika rasta je sveobuhvatan i velik izazov. Već površnom analizom vidimo da tržište potražnje za privatnim smještajem ne može rasti unedogled. Posljedice toga su da se, radi viška ponuđenih postelja u privatnom smještaju, smanjuje ukupna popunjenost kapaciteta te generira višak ponude nad potražnjom, što dovodi do problema vezanog za cijene. Jednom riječju, potičemo urušavanje cijena i reputacije destinacije. Taj nered sve više narušava ne samo naš teritorij i naš život, već i naš imidž, odnosno odabrani razvojni model kojeg smo uspješno gradili više od 25 godina", zaključuje Ivošević.