Tko je kriv za slabiji booking istarskih kuća za odmor?

Za nekoliko dana, točnije od subote 18. svibnja, počinju prvi dvotjedni školski raspusti (takozvani Duhovi) na jednim od nama najznačajnijih emitivnih tržišta, njemačkim saveznim državama Bavarskoj i Baden Württembergu. Duhovi su za Nijemce iz južnih pokrajina prva prilika da nakon zime dođu na toplo Sredozemlje i provedu svoj odmor sa obitelji, te za taj odmor vrlo rado biraju upravo kuće za odmor u Istri.

S Duhovima praktički počinje turistička sezona, a rezervacije koje su ostvarene do sada daju nam relativno dobru sliku što možemo očekivati u sezoni koja je pred nama.

Stanje bukinga kuća za odmor na području Istre moglo bi se u kratkim crtama opisati kako slijedi.

Kuće su uglavnom dobro popunjene u periodu Duhova i ljetnih školskih raspusta tijekom srpnja, kolovoza i prvog tjedna rujna. Kvalitetne i dobro opremljene kuće koje se nude po razumnim cijenama su vrlo dobro popunjene, neovisno o lokaciji. Kuće smještene bliže moru i turističkim centrima, uvijek uz preduvjet da se nude po razumnim cijenama su izvanredno popunjene.

'Skupe' kuće na osrednjim lokacijama ostvaruju ispodprosječnu popunjenost

Razdoblje nakon Duhova (od 1. do 29. lipnja) je očekivano slabije popunjen zbog manjka školskih raspusta te se situacija neće značajnije promijeniti unatoč popustima koje većina kuća nudi.

Kuće sa (pre)visokim cijenama imaju dosta slobodnih termina, pa i u sedmom i osmom mjesecu.

Primjećuje se da ove godine „skupe“ kuće na osrednjim lokacijama ostvaruju ispodprosječnu popunjenost, i to neovisno njihovoj atraktivnosti i opremljenosti. Novi objekti koji u ovom periodu dolaze na tržište prisiljeni su krenuti u prodaju po nižim cijenama nego što je to bilo prije dvije-tri godine kada su nam sveukupne okolnosti značajno išle na ruku.

Vidimo i da su posebne ponude (pa i za razdoblje visoke sezone) ove godine krenule ranije nego prijašnjih godina, a primjetan je i trend da kuće na užim područjima („kvartovi kuća za odmor“). gdje se broj novoizgrađenih objekata značajno povećao u zadnjih nekoliko godina, ostvaruju slabiju popunjenost, uz blagi trend pada ostvarene prosječne cijene najma.

Male kuće sa 1-2 spavaće sobe i dalje ostvaruju odlične prodajne rezultate

S druge strane, male kuće sa 1-2 spavaće sobe trpe puno manji utjecaj izmijenjenih tržišnih okolnosti te i dalje ostvaruju odlične prodajne rezultate.

Obzirom na izvanredne prodajne rezultate i prihode koje su kuće za odmor ostvarivale proteklih godina, kada je popunjenost od sredine svibnja pa do druge polovice rujna bila preko 90%, te dosadašnji tijek sezone bookinga iz kojeg je vidljivo da će ovakvi rezultati kod značajnog broja kuća biti teško ostvarivi, mogli bi se pitati „tko je kriv“ odnosno „što ove godine radimo krivo“?

Odgovor je „nitko nije kriv“ i „ništa ove godine ne radimo krivo ili drugačije nego šti smo radili prošlih godina“.

Kuće za odmor u Istri i dalje su među najkvalitetnijima u Evropi i nude odličnu vrijednost za novac. Istra je i dalje jedna prelijepa i atraktivna destinacija sa bogatom i raznovrsnom ponudom, lako dostupna, s ljubaznim domaćinima i (još uvijek) bez prevelikih gužvi u ljetnim mjesecima.

Ono što se dešava je to da se nakon više od jednog desetljeća poremećaja u našem širem okruženju (Arapsko proljeće, ISIS i terorizam, valovi migranata s Bliskog Istoka i Afrike, pandemija COVID-a) suočavamo s normalizacijom tržišta uz dodatni negativan efekt nepovoljne političke i ekonomske situacije na nama najznačajnijem emitivnom tržištu, Njemačkoj.

Posljedice ćemo osjećati i u godinama koje dolaze

Ove izmijenjene okolnosti nisu mogle ostati bez posljedica kakve ove godine osjećamo, a koje ćemo osjećati i u godinama koje dolaze, što nikako ne znači da će iznajmljivanje kuća za odmor prestati biti financijski isplativa djelatnost, posebice za iznajmljivače koji su svoje kuće sagradili (i barem većim dijelom otplatili) prije eksplozije cijena zemljišta i izgradnje koja se desila u zadnje dvije-tri godine povećavajući investicije za 50 i više % u odnosu na pred-pandemijsko razdoblje.

Navedeno povećanje troškova izgradnje koje negativno utječe na povrat investicije kroz iznajmljivanje, uz snažno smanjenje potražnje za kupovinom nekretnina uzrokovano povećanjem kamatnih stopa, moglo bi u godinu dvije koje su pred nama utjecati na usporavanje ove gotovo pa masovne izgradnje kuća i zgrada kojoj upravo svjedočimo.
Spomenuto usporavanje dalo bi Istri predah da se razmisli o strategiji i budućem održivom razvoju ovog izvanrednog turističkog proizvoda, strategiji koja bi vodila više računa o očuvanju životnog prostora, infrastrukturnim ograničenjima regije te željama i potrebama lokalnog stanovništva i turista, a manje o profitu investitora u nekretninski biznis. (Piše: Jasmin Šabić)