'Prtlog 2 podiže razinu turističke ponude uz čuvanje prirodnih resursa'
Slično kao i u mnogim drugim situacijama i planirane nove turističke investicije na području Labina odnosno Prtloga nailaze na otpor dijela lokalne javnosti i politike. Na području Prtloga iznad Duge luke planirana su dva projekta različitih investitora - Prtlog 1 na obalnom području i Prtlog 2 koji je odmaknut od obale.
Investitor u Prtlog 2 je tvrtka Hilis četiri d.o.o., jedna od projektnih tvrtki u vlasništvu fonda Illyrian Land Funds sa sjedištem u Velikoj Britaniji. Dioničari fonda ILF su britanski fondovi, velike američke investicijske banke, izraelsko osiguravajuće društvo, belgijski mirovinski fond te privatni investitori iz Velike Britanije. Među dioničarima nema ni privatnih ni institucionalnih investitora iz Hrvatske. Fond je osnovan 2005. godine s namjerom investiranja u razvoj turističkih i stambenih projekata u Sloveniji, Hrvatskoj, Srbiji i Gruziji. U Hrvatskoj ILF razvija turističke projekte na Pelješcu i na dubrovačkom području i te u Istri.
O projektu Prtlog 2 razgovarali smo s direktorom tvrtke Hilis četiri d.o.o. Mariom Gregori, u.d.i.a.
VISOKI TURIZAM
* Kako ste se uopće odlučili na kupnju zemljišta i razvoj turističkog projekta na području Grada Labina?
- Istra je već desetljećima turistički najrazvijenija regija Hrvatske, ima najveći broj smještajnih kapaciteta, više od 260.000 kreveta, ostvaruje preko 21 milijun noćenja i bilježi posjet više od 3,5 milijuna turista i kao takva je jedan od glavnih nositelja hrvatskog turizma.
Lokacijski je najbliža mediteranska destinacija zemljama srednje, sjeverne i istočne Europe s kojima je i odlično prometno povezana. Unutar Istre nositelji turističkih aktivnosti locirani su na području zapadne obale Istre koja je, sa svojim turističkim biserima Rovinjem i Brijunima, široko prepoznata destinacija u Europi i svijetu.
Istodobno područje istočne istarske obale još nije iskoristilo svoj puni turistički potencijal i to nas je zainteresiralo. Prepoznali smo ljepote, komparativne prednosti i različitost okolice Labina od ostalih istarskih gradova i općina te zaključili da je ono idealno za razvoj visokog turizma. Stoga smo krajem 2007. godine, prethodno proučivši aktualne planove i zakonske odredbe, kupili 35 ha poljoprivrednog i šumskog zemljišta od privatnih investitora na području Prtloga s namjerom razvoja turističkog projekta koji je odmaknut od koncepta masovnog turizma i koji se temelji na suživotu s prirodom i poštivanjem principa održivog turizma.
* Kakav je konkretno projekt kojeg želite realizirati u Prtlogu?
- Širi prostor Prtloga visokokvalitetni je prostor labinskog priobalja, zaštićen kao značajni krajobraz. Gradnja je ovdje moguća, ali zahtjeva posebnu pažnju i odgovoran pristup u svim projektnim fazama - u osmišljavanju projekta, provedbi prostornog planiranja, realizaciji i operativnoj izvedbi. Toga smo u potpunosti svjesni i namjeravamo to u cijelosti ispoštovati. Ovaj prostor zahtijeva visokokvalitetan i ekološki odgovoran projekt. Naš je projekt planiran kao projekt najviše turističke razine, niske gustoće izgrađenosti, izveden uz puno poštivanje morfologije terena i vizualne izloženosti, u skladu s lokalnom tradicijom gradnje. Unutar projekta predviđen je hotel s 5* i tridesetak vila za turistički najam.
Centar zone Prtlog 2, površine 7,6 ha nalazi se na 200 m nadmorske visine, udaljen 820 metara od uvale Prtlog, 680 m od uvale Rabac i 850 m od naselja Gondolići. Želimo najzahtjevnijim gostima ponuditi intimnost i mir u zelenilu i prirodi. Blizina mora ovdje nije važna, naš je projekt odmaknut od obale i štoviše neće biti ni vidljiv s obale. Projekt obuhvaća i zonu od 12% zemljišta u našem vlasništvu koje ostaje neizgrađeno, kao tampon zona i garancija tišine. Projekt je koncipiran na principima ekoturizma, što uz održivi razvoj, podrazumijeva naslanjanje na lokalna gastronomska i enološka iskustva, prezentaciju lokalne kulture, običaja... To je danas visoko cijenjeno među turistima visoke platežne moći koji za odmor traže mirne oaze, očuvanje prirode i autentičnog lokalnog identiteta.
* Zašto niste kupili zemljište u već postojećoj građevinskoj zoni gdje ste mogli brže realizirati ulaganje?
- Prije odluke o kupnji ovog zemljišta u Prtlogu pregledali smo naravno cjelokupnu ponudu i sve ostalo što je bilo ponuđeno na tržištu. Zaključak nakon svih provjera, tehničkih i pravnih, te obilaska terena bio je da je unutar postojećih zona nemoguće vlasnički konsolidirati zemljište veće površine. Neke lokacije koje su nam bile zanimljive imaju čak 70-80 suvlasnika koji žive na različitim kontinentima i, uostalom, imaju različite interese i planove vezane uz svoje naslijeđe. Neki ni ne znaju da su suvlasnici zemljišta u Hrvatskoj. Dodatno, neka zemljišta imala su nerealno postavljene cijene koje ekonomski ne omogućavaju razvoj turističkih projekata. Tada, a govorimo o 2006. i 2007. godini, dakle vremenu prije krize cijene svih nekretnina bile su nerealno visoke.
VLASNICI ZADOVOLJNI PRODAJOM
* Neki kažu da ste zemljišta na kojima želite graditi kupili vrlo jeftino i sada želite zaraditi njihovom prenamjenom.
- Mislim da su vlasnici od kojih smo kupovali zemljište itekako zadovoljni prodajnom cijenom koju bi i danas teško postigli. Projekt kojega razvijamo u konačnici treba biti profitabilan, jer bez toga nema smisla ni pokretati bilo kakav projekt ni u turizmu ni u bilo kojoj drugoj industriji. Ulaganja u turizam osobito visoke kategorije su pritom dugogodišnja ulaganja koja ne donose ni brz povrat investicije ni laku zaradu. To nas ni ne zanima, jer su naši dioničari zainteresirani za drugačiji tip ulaganja.
* Investitori se često žale na odnos lokalnih vlasti, lošu komunikaciju i sporost u donošenju odluka. Kakvo je vaše iskustvo s Gradom Labinom i Istarskom županijom?
- Kao investitor želimo imati partnerski odnos lokalnom zajednicom te strogo poštujemo sve zakonske obveze i procedure. U posljednjih devet godina pripremili smo opsežnu dokumentaciju, brojne materijale, studije i inicijative, koje smo dostavili Gradu Labinu kako bi se omogućila realizacija ovog projekta.
Odmah nakon kupnje zemljišta naručili smo izradu Prostorno – programske osnove područja Duga Luka – Prtlog i pokretanje prve inicijative za izmjene lokalnih i županijskih planova, nakon čega su slijedile izrada Studije kulturne baštine za područje projekta, zaključenje PP studije s uvažavanjem rezultata konzervatorske studije, predaja druge inicijative Gradu Labinu i Istarskoj županiji a izmjene Prostornog plana Istarske županije u rujnu 2009. i prezentacija projekta bivšem gradonačelniku Demetliki u listopadu 2009. U 2011. na inicijativu Grada Labina izradili smo sveobuhvatnu analizu učinaka projekta na prostor i gospodarstvo, tzv. cost benefit analizu. U lipnju 2013., na osnovi rezultata dodatne programsko - urbanističke studije, predali smo i treću inicijativu Gradu Labinu i Istarskoj županiji za izmjene županijskog prostornog plana sa smanjenom turističko – ugostiteljskom zonom i maksimalnim kapacitetom budućeg projekta od 380 kreveta. U prosincu 2013. predstavili smo projekt i na sjednici Gradskog vijeća Grada Labina te dobili podršku gradskih vijećnika za uvrštenje projekta u Prostorni plan Istarske županije. Konačno, u lipnju 2016. usvojene su Izmjene i dopune Prostornog plana Istarske županije s uvrštenjem projekta Prtlog 2.
* Što se dogodilo nakon uvrštenja u županijski plan?
- U srpnju 2016. predali smo Gradu Labinu inicijativu za pokretanje izmjena relevantnih lokalnih planova kako bi se uskladili sa županijskim planom. U kolovozu 2016. Gradsko vijeće Grada Labina donosi odluku o izradi IDPPUGL, a u studenom 2016. i odluku o izradi UPU TRP Prtlog 2. Međutim, u svibnju ove godine, nakon lokalnih izbora, mijenja se gradska vlast i tada je došlo do zastoja u pripremi planova. Razumijemo i svjesni smo da nova vlast treba vrijeme da se upozna s tekućim projektima jer sada ona preuzima odgovornost za donošenja odluka. Međutim, kao investitor koji projekt razvija već devet godina voljeli bismo da taj zastoj ne bude dug i da se na temelju svega što je do sada napravljeno, a sve je rađeno u skladu sa zakonima i važećim procedurama, nastavi s potrebnim aktivnostima kako bi se investicija mogla što skorije realizirati.
DEVET GODINA PRIKUPLJANJA DOKUMENTACIJE
* Oporbenim vijećnicima zasmetalo što se vama odobrava projekt dok se neki drugi odbijaju. Pitaju se i kako je moguće kupiti poljoprivredno zemljište i jednostavno ga odmah prenamijeniti?
- Kao što sam rekao mi već devet godina radimo na tome da osiguramo zakonske uvjete kako bismo mogli realizirati projekt. Ta činjenica najbolje demantira tvrdnje da se radi o brzoj prenamijeni. A sama prenamjena ni po čemu ne može biti sporna jer sukladno Zakonu o prostornom uređenju, članku 85., inicijativu za promjenu prostornog plana može podnijeti svatko. Privatna osoba, tvrtka, javno pravna tijela, jedinice lokalne i regionalne samouprave, baš svatko. Zakon kaže izrijekom da izradu prostornog plana lokalne razine, kao i njegovih izmjena i dopuna može inicirati svatko. Također, u istom članku u drugom stavku Zakona kaže se da Gradonačelnik, odnosno načelnik općine ima obvezu najmanje jednom godišnje izvijestiti predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave o zaključcima stručne analize zaprimljenih inicijativa u svrhu utvrđivanja osnovanosti pokretanja postupka za izradu i donošenje prostornog plana, odnosno njegovih izmjena i dopuna.
Prethodna gradska vlast uvjerila se u ozbiljnost naše namjere i našeg pristupa razvoju projekta kroz našu stručnu argumentaciju potpomognutu svim ranije navedenim studijama. U tome smo sigurno jedan od najboljih investitora u Hrvatskoj. Sigurni smo da bi uvidom u svu dokumentaciju koju smo predali i koja je pratila naše inicijative za izmjene planova i novi vijećnici došli do istog zaključka. Što se tiče drugih projekata o tome ne možemo govoriti jer s njima nismo upoznati.
* Na temelju dosadašnjeg iskustva kako ocjenjujete odnos sa sadašnjom gradskom vlašću?
- Prije tematske sjednice Gradskog vijeća održane krajem listopada na temu turističke izgradnje u Prtlogu, susreli smo se samo jednom s novim gradonačelnikom. Imamo dojam da želi nastaviti s razvojem našeg projekta, ali i da želi izradu još nekih studija koje bi dodatno jamčile zaštitu prirodnih resursa i interesa lokalne zajednice. Zadovoljni smo organizacijom tematske sjednice koja je omogućila da se o ovoj temi vodi mirna i dostojanstvena rasprava. Inicijativa Volim Prtlog te oporbeni gradski vijećnici na sjednici su iznijeli svoja stajališta iz kojih smo zaključili da nisu dovoljno upoznati sa svim aktivnostima i materijalima koje smo kao investitor već poduzeli i pripremili nastojeći projekt razvijati odgovorno i na način da on doprinese razvoju labinskog turizma i gospodarstva uz čuvanje vrijednih resursa. Voljeli bismo da se novi vijećnici pogledaju sve te materijale koje smo izradili i koji su dostupni kod gradskih stručnih službi jer će iz njih steći uvid u sve detalje i viziju našeg projekta. Vjerujemo da će se uz potpuno informiranje, dijalog te međusobno uvažavanje stručnih, naglašavam stručnih argumenta, doći do obostrano korisnog rješenja, a to je upravo ono što mi želimo.
* Što kažete na primjedbe da je Prtlog 2 smješten unutar zaštićenog krajobraza?
- Tijekom izrade Izmjena i dopuna PPIŽ provedena je Strateška procjena utjecaja na okoliš koja je obuhvatila procjenu utjecaja za sve zahvate planirane tim planom uključujući i naš projekt. Da Prtlog 2 nije prošao sve provjere predviđene ovom procjenom, ne bi ni bio uvršten u PPIŽ. Osim toga u sljedećim koracima, nakon donošenja prostornih planova, u svaki zahvat na području zaštićenom kao prirodna baština uključena su nadležna tijela za zaštitu prirode kroz utvrđivanje posebnih uvjeta i davanja suglasnosti.
KORISTI LOKALNOJ ZAJEDNICI
* Što su sada vaša očekivanja s obzirom na zaključke sa sjednice?
- Smatramo da smo kao investitor svojim dosadašnjim postupanjem demonstrirali maksimalnu ozbiljnost i odgovornost te uvažavanje lokalne zajednice i građana poštujući ne samo sve zakonom predviđene procedure za pokretanje postupaka uvrštenja projekta u prostorne planove regionalne i lokalne zajednice, već i izradom niza stručnih podloga povrh zakonskih obveza. Na posljednjoj sjednici gradskog vijeća donesena je odluka o izradi dviju dodatnih studija, krajobrazne za područje Prtloga i studije prihvatnih kapaciteta čitavog Labina, čime se proces pripreme i usvajanja UPU Prtlog 2 odgađa na neodređeno vrijeme. Nakon deset godina koliko smo vlasnici zemljišta te svih priloženih dokumenata i realiziranih aktivnosti time ne možemo biti zadovoljni jer svako odlaganje nama znači veću materijalnu štetu
Projekt Prtlog 2 omogućava daljnji gospodarski i turistički razvoj labinskog kraja kroz ponudu koja je različita od postojeće i što je osobito važno koja se temelji visokim ekološkim kriterijima uz nisku izgrađenost i minimalne zahvate u okoliš te potpunu integraciju u postojeći krajobraz i maksimalno poštivanje graditeljskog naslijeđa ovog kraja. Projekt donosi gospodarske koristi lokalnoj zajednici, pridonosi podizanju razine turističke ponude prema gostima veće platežne moći i pozicioniranju istočne obale Istre kao također atraktivne i jedinstvene destinacije. I sve to uz maksimalno čuvanje prirodnih resursa. I u našem i u interesu lokalne zajednice je da se ovaj projekt čim prije realizira.
Kao i uvijek do sada mi smo spremni gradskim vlastima dati sve potrebne informacije i pojašnjenja potrebna za njihov kvalitetan rad i odlučivanje.
* Postoji li kakva povezanost između vas i tvrtke Maxi Mare, vlasnice projekta Prtlog 1?
- Ne, mi vlasnički ni na koji način nismo povezani. Štoviše,, čak se donedavno nismo ni poznavali. Naravno, budući da je zona Prtlog 1 u našoj neposrednoj blizini zanima nas i njezin razvoj pa o tome nastojimo biti informirani. (Razgovarao: Nenad Čakić)
